{{news.content}}
{{news.date}}
{{news.section.name}}
Цены на жильё в новостройках заметно выросли. Вслед за этим подорожали и квартиры на вторичном рынке. Эксперты ещё недавно спорили о том, как поведёт себя рынок недвижимости, когда на него одновременно влияют такие разные факторы. Что будет с ценами дальше? Выгодно ли сейчас покупать и продавать жильё? Об этом «Новосибирские новости» поговорили с руководителем агентства недвижимости «Жилфонд» Александром Чернокульским.
— Александр, приветствую вас в нашей студии!
— Добрый день!
— Помню, как ещё в начале прошлого года эксперты вовсю спорили — что будет с рынком недвижимости и с ценами на квартиры. Какие прогнозы вы строили тогда? И насколько они оправдались?
— Я не очень люблю строить прогнозы — неблагодарное дело. Слишком много внезапных факторов, которые могут всё изменить.
Конечно же, не строил прогноз по поводу того, что цены резко пойдут вверх. На тот момент не было понятно, что будет дальше твориться с валютами и пандемическими явлениями. Сейчас можно объяснить поведение рынка. Что будет дальше — зависит от того, что произойдёт в 2021 году.
— Давайте объясним, что случилось с ценами. Я так понимаю, что новостройки заметно подорожали.
— Да, они сильно подорожали. Люди склонны прятать деньги в те активы, которые понятны. Недвижимость — самый понятный актив для большинства россиян. Спрос подстегнула низкая ипотечная ставка. По сути, сейчас она меньше, чем реальный уровень инфляции, который заявляет Росстат.
— Я сам недавно был клиентом агентства недвижимости. Удивился тому, как быстро «улетают» новостройки. Сидишь у специалиста, и буквально при тебе звонят и слышно: «Продано, продано». Получается, что спрос подогревается ещё и ценами? Люди боятся, что станет ещё дороже?
— Да. Рынок недвижимости всегда инертный. Бывает так, что факторы, влияющие на цену, перестали действовать. Но люди по привычке начинают проявлять активность: «На всякий случай что-нибудь куплю. Потом разберусь, что с этим делать». Продавцы на этом зарабатывают.
Александр Чернокульский. Скриншот: nsknews.info
— Давайте на примере вашего агентства покажем, насколько подорожал тот или иной вариант квартиры. Допустим, год назад такое жильё стоило столько-то, а сейчас столько-то.
— В среднем за год недвижимость подорожала на 16-18%. Где-то ещё есть фактор, что на 20% сократился объём предложения. Если год назад было из чего выбрать, то сейчас и на общедоступных площадках, и в базах данных агентств склад уменьшился. За счёт того, что идёт хороший оборот и недвижимость продаётся «с колёс».
В первую очередь активизировался рынок загородной недвижимости. В 2020 году продавалось то, что при прочих равных условиях не должно было продаваться. Люди были невыездными, лето нужно было где-то провести — начали покупать тот товар, который год назад был неинтересен.
— То есть самоизоляция сыграла свою роль?
— Конечно. Деньги остались в России, в Новосибирске. На недвижимость в теплых регионах колоссальный спрос. Да, строительный бизнес прибыльный, никто не будет заниматься себе в убыток. Но дешёвой иностранной рабочей силы нет, так как границы закрыты. Все эти условия повлияли на то, что себестоимость строительства растёт.
— Введение проектного финансирования как-то сказалось? Давайте объясним, что это такое.
— Оно подразумевает, что деньги дольщиков напрямую не попадают к застройщику, они попадают в банк. Банк по более низкой ставке кредитует застройщика. В данном случае, если застройщик банкротится, деньги дольщиков остаются в банке, а он производит выплаты. Естественно, это повлияло на экономику. Деньги стали дороже, это зашивается в цену квадратного метра.
— Александр, а как по вашему наблюдению — стали ли эскроу-счета понятным механизмом для покупателей жилья в новостройках?
— Я думаю, что покупатели квартир вообще, как правило, не сильно разбираются и не хотят разбираться в механизмах. Именно поэтому у нас так много обманутых дольщиков, которые готовы отдавать свои деньги под непонятные вексельные схемы и договоры займа. Как правило, как покупателю сказали — так и сделают.
Но, конечно, эскроу-счета — это надёжно. С точки зрения покупателя есть какое-то третье лицо, подконтрольное ЦБ РФ, которое присматривает за твоими деньгами. Насколько это надёжно? Не знаю. Но когда пойдёт первая выплата — посмотрим, насколько этот механизм реально работает.
— Если посмотреть на объявления о продаже квартир, получается, что и вторичка тоже заметно подорожала. Это такой волновой эффект?
— Как правило, эти два параллельных рынка друг друга чувствуют. Средняя цена в декабре прошлого года — 65 000 за квадрат. Сейчас — 76 000. То есть тот же самый рост на вторичке (16-18%), что и по рынку новостроек. Но там экономика работает немного по другому, более конкурентный рынок. Тут есть возможность купить что-нибудь интересное, когда другому человеку нужно очень быстро продать.
Мы запустили в агентстве технологию «трейд-ин» — когда человек может сдать свой готовый объект, взамен купить новостройку. Она растёт в цене — ты реально экономишь деньги, купив объект по ещё более низкой стоимости. Продолжая проживать до сдачи в квартире, которая уже продана тобой.
Вячеслав Горчаков и Александр Чернокульский. Скриншот: nsknews.info
— Аренда подорожала вслед за новостройками и вторичкой? Или тут действуют другие законы?
— Роста ежемесячной платы я не заметил. Конечно, не было иностранных мигрантов, многие студенты учились удалённо. Поэтому на рынке аренды не произошло удорожания. Плюс платёж по ипотеке всегда сопоставим с арендной ставкой. И у человека всегда есть выбор — либо продолжать арендовать квартиру, либо купить её и платить банку, но квартира уже будет твоя.
В Новосибирске сейчас экономика такая, что выгоднее покупать квартиру. Ипотечный платёж получается более приятный, нежели ежемесячная плата за чужую недвижимость.
В Москве, допустим, наоборот — выгоднее снимать жильё.
— Какое жильё чаще всего сейчас хочет купить усреднённый покупатель?
— Если смотреть по квадратуре, под меблирование квартиры покупают. Жильё компактное. Население, прожив в хрущёвках, сначала захотело просторное жильё. Сейчас начинают понимать, что и в таком жилье есть плюсы.
Застройщики, конечно, сейчас вкладывают большие деньги в комфортную среду. Такой мини-городок, в котором есть всё. Сейчас это современная тенденция, с минимальными перемещениями по городу. Когда можешь внутри своего городка решить все бытовые вопросы.
— В начале интервью вы говорили, что прогнозы — дело неблагодарное. Давайте не будем делать прогноз, а представим, что сейчас рядом с нами какой-то человек, который думает — то ли ему сейчас купить квартиру, то ли подождать. Что посоветуете?
— Если задача — финансовые спекуляции, всегда будет экономика покупки квартиры без отделки. Когда сделал ремонт и продал её отремонтированную. Потому что есть ипотечные покупатели, у которых нет денег на ремонт, но им нужна квартира.
Если цель — улучшить качество жизни... Как бы печально ни звучало, жизнь человека коротка. Если ты не сделал себе комфорт сейчас — то лишний день проживёшь в дискомфортной среде. По опросам, 95% недовольны своим текущим жилищным положением. Они хотят что-то поменять. Не надо откладывать покупку ни в какое время. Ни когда цены растут, ни когда они падают. Потому что завтра может просто не наступить.
— Спасибо большое за то, что уделили своё время, за ваши разъяснения!
— Вам спасибо!
Полную запись интервью смотрите в этом видео:
#Наш Новосибирск #Дом в городе #Жилье #Недвижимость #Дом #Экономика #Строительство #Потребительский рынок
