То, что происходило на рынке недвижимости Новосибирска в 2020 году, не происходило ранее никогда. Риелторы говорят о невероятном количестве сделок как на рынке новостроек, подогретом господдержкой ипотеки, так и на вторичке. Весеннее карантинное затишье к концу лета вылилось в настоящий ажиотаж. Страх людей перед будущим и отложенный спрос из прошлого привели к резкому увеличению числа сделок и росту цен. Такого не ожидал никто. «Новосибирские новости» расспросили экспертов рынка о главных трендах уходящего года и о том, к чему отрасли стоит готовиться в 2021-м.
Мы задали экспертам рынка недвижимости следующие вопросы:
- Каким стал 2020 год для рынка новостроек Новосибирска?
- Как вели себя цены на новостройки? И как, по вашему мнению, цены будут вести себя дальше?
- Согласны ли вы, что господдержка ипотеки на новостройки перегрела рынок?
- Какие новые проекты, по-вашему, самые удачные, а какие можно назвать провалом?
Александр Чернокульский, управляющий агентства недвижимости «Жилфонд»:
«2020 год стал рекордным по количеству сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. Этому способствовало сразу несколько взаимосвязанных факторов: дешевеющий рубль, беспрецедентное снижение ставки ЦБ, переток средств с банковских депозитов на рынок недвижимости, льготная ипотека, введение эскроу-счетов. В итоге — резкий рост цен, особенно на новостройки.
Кроме общего роста цен есть тенденция на увеличение дистанции между разными сегментами рынка. Думаю, она усилится в 2021 году. При сохранении нынешних условий в 2021 году они, скорее всего, продолжат рост. Дальше многое будет зависеть от решений, которые примет правительство.
Главным трендом уходящего года стал перегрев. Не только господдержка перегрела рынок, но и макроэкономические факторы, и финансовая политика, и изменения в законодательстве РФ, и психологические моменты — ощущение нестабильности в обществе. Остаётся надеяться, что российское правительство найдёт правильное решение и не даст ситуации выйти из-под контроля.
Если говорить о новых проектах среди новостроек Новосибирска, то самыми популярными у наших покупателей в этом году стали объекты ГК „Расцветай“. Говорить о каких-то проектах как о провалах я бы не стал».

Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости:
«Уходящий 2020 год стал для новосибирского рынка новостроек годом дефицита и льготной ипотеки. Эти два явления тесно связаны. Льготная ипотека увеличила спрос. Людям сказали — успевайте купить по сниженным ставкам до 1 января. И многие на это пошли. Вместе с тем стройка сейчас идёт с привлечением проектного финансирования, что уменьшает объём предложения. Сейчас очень мало квартир в продаже. По моим подсчётам — не более 26 500 квартир. Это в два раза меньше, чем год назад. Дефицит подтолкнул цены, в итоге с начала года они выросли на 14-18%. Льготная ипотека плюс ещё ряд факторов перегрели рынок.
Однако в выросших ценах как минимум 7% — это искусственно созданный дефицит. Я уверен, что это приведёт к тому, что цены в следующем году встанут, а рынок схлопнется. Из-за того, что предложение ограничено, покупать будет нечего. К тому же доходы у людей из-за пандемии не росли и даже падали. Рынок упадёт как минимум на 20%. Тем не менее застройщики продолжат реализовывать свои идеи, несмотря ни на что.
Среди интересных могу назвать проекты „Брусники“, „Стрижей“, ГК „Расцветай“, „СибирьИнвест“, „КПД-Газстрой“, „Энергомонтажа“, „АКД“ и „ДаВинчи“. По моим наблюдениям, у этих застройщиков с продажами и реализацией идей всё в порядке. Покупатели к ним идут».

Александр Астахов, руководитель отдела маркетинга агентства «Квадротека»:
«Весной, во время первой волны самоизоляции, были опасения катастрофического падения доходов населения, но уже к июню стало понятно, что это не повлияло на объём сделок. Причём ни на вторичном, ни на первичном рынках недвижимости. А после запуска субсидирования ипотечных кредитов на квартиры в новостройках рынок быстро разогрелся и к октябрю побил все рекорды по объёму сделок. Сейчас можно говорить о том, что выросший спрос перегрел рынок и к декабрю цены достигли максимального значения. Один из вероятных сценариев поведения цен — это повторение ценового перегрева 2014 года, после которого в течение полутора лет цены стагнировали.
Главный тренд уходящего года — это очередное „бегство от денег в кирпич и бетон“, и это усилилось после колебания курса валют осенью. Из новых проектов отмечу архитектуру жилых комплексов „Онега“, проекты „урбан-вилл“ „Брусники“. Новосибирск становится не просто лучше, скоро можно будет проводить архитектурные экскурсии.
К сожалению, пока непонятно, как и когда рост популярности удалённой работы повлияет на планировки. Популярные смежные кухни-гостиные, достаточные для проживания в квартире, становятся неудобными в условиях самоизоляции и одновременной работы и обучения из дома даже нескольких членов семьи. Пока обсуждения этого вопроса в профессиональной среде не видно».

Дмитрий Холявченко, директор агентства недвижимости «Республика»:
«В этом году на рынке новостроек по-прежнему сохраняется конкуренция не между застройщиками, а между рынком новостроек и рынком вторички. Цены у большинства застройщиков выросли. Это связано с ростом издержек производства из-за внедрения проектного финансирования с одной стороны. А с другой — на рост цен повлияло увеличение количества сделок.
У нас было невероятное количество сделок во всех сегментах рынка в августе и сентябре. За эти два месяца был годовой оборот. Такой концентрации количества сделок я не помню за всё своё время работы на рынке — а это 15 лет.
В конце лета и начале осени у людей возникли опасения — мало ли что будет дальше, непонятно, какие будут ставки по ипотеке, поэтому страх перед будущим и отложенный спрос из прошлого привели к тому, что спрос был реализован в больших объёмах.
Покупательскую активность подстегнула господдержка ипотеки на новостройки. Вместе с тем она сильно искажает рынок. Мы должны понимать, что рынок новостроек — это небольшой сегмент рынка недвижимости, максимум 20%. Спрос, который мог бы реализоваться в разных сегментах, перераспределяется в пользу новостроек и перегревает.
Если вдруг поддержка ипотечных ставок закончится, то у застройщиков могут возникнуть большие проблемы — сначала рынок встанет, затем возможно падение цен. А это в свою очередь может привести к увеличению рисков банкротства. И поскольку проблема обманутых дольщиков у нас — это уже политическая проблема, а не экономическая, то в тех регионах России, где хоть что-то развивается, в том числе и в Новосибирске, скорее всего, господдержку ипотеки будут держать до последнего».
#Дом в городе #Строительство #Недвижимость #Жилье #Интервью #Экономика #Общество