{{news.content}}
{{news.date}}
{{news.section.name}}
Уходящий 2022 год был очень непростым для рынка недвижимости по всей России. Какие-то города «зацепило» серьёзно, кому-то удалось избежать больших потрясений. Весной эмоции зашкаливали везде. Тогда ЦБ поднял ключевую ставку в два раза, а ценные бумаги, валюта и крипта внезапно переместились в категорию иллюзорных понятий. Что это было, и к чему в итоге рынок пришёл, «Новосибирские новости» обсудили с экспертом, директором по маркетингу компании «Квадротека» Александром Астаховым.
По его словам, весь прошлый, 2021-й, год аналитики рынка недвижимости фиксировали неуклонный рост средневзвешенной цены квадратного метра как на вторичном рынке жилья, так и в строящихся домах.
Александр Астахов. Фото: Сергей Тарасов, nsknews.info
2022 год тоже начался с небольшой положительной динамики. Всё переменилось с началом СВО: количество предложений резко снизилось, цены подскочили, объём сделок пошёл на убыль, а в разгар весны почти достиг нулевой отметки. Астахов отмечает, что такой просадки по числу продаж, какая была в апреле и мае 2022-го, припомнить не так-то просто.
«Возможно, похожую ситуацию мы наблюдали в январе-феврале 2009 года. Отличие лишь в том, что цены и объём сделок сейчас довольно быстро восстановились. Этому способствовало снижение ключевой ставки ЦБ до комфортного уровня. С другой стороны, возможно, 20-процентная ключевая ставка кого-то уберегла от неудачных вложений. Иначе на волне мартовской паники расхватали бы вообще всё подряд — что нужно и что не нужно», — добавляет эксперт.
Динамика цен на вторичном рынке в 2022 году. Схема: компания «Квадротека»
По его данным, в январе 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Новосибирске составляла 93 000 рублей. К декабрю она достигла 104 000. Эксперт отмечает, что годовой рост 12-13% — это некритичный показатель.
«Фактически недвижимость отыгрывает инфляцию», — констатирует Александр Астахов.
Вместе с тем за три года — с января 2020-го по декабрь 2022-го — средняя цена «квадрата» вторички увеличилась на 48%.
«Оказывается, что пандемия — это было не так уж и плохо. Весь 2020 год рост цен был очень плавным. Только в ноябре они стартанули с 72 900 рублей, и понеслось. К декабрю 2021 года средняя цена достигла уже 92 000 рублей. Отложенный спрос и льготная ипотека сделали своё дело — подстегнули рынок», — объясняет Астахов.
Динамика средней цены за три года. Схема: компания «Квадротека»
В июне 2022 года средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке перешагнула планку в 100 000 рублей. Это был пик цен. Однако после того как Центробанк снизил ключевую ставку до 11%, рынок стал успокаиваться, ипотека возвращаться в привычное русло, цены поползли вниз. На фоне практически полного отсутствия ипотечных сделок средний показатель опустился до 92 700 рублей.
Эксперт отмечает, что всплеск продаж пришёлся на март — торопились те, кому зимой одобрили ипотеку, чтобы не упустить шанс.
«В ситуации паники люди руководствовались эмоциями и не прогадали, поскольку цены всё равно в итоге немного выросли. В марте часть продавцов начали снимать свои объявления с площадок в ожидании, пока рынок успокоится и станет понятно по ценам. И они тоже особо ничего не потеряли. По итогам года можно говорить, что рынок почти стабилен, несмотря на весенние скачки. В среднем по году количество сделок на вторичке составит около 2500 в месяц», — поясняет аналитик.
Динамика цены на вторичку и новостройки за пять лет. Схема: компания «Квадротека»
В 2019 году средние цены за квадрат готового и строящегося жилья находились на одном уровне — 69 120 рублей. Дифференциация началась в 2020 году, когда новостройки пошли в отрыв. За три последних года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Новосибирске перешагнула отметку в 128 000 рублей.
В этом году застройщики начали реализовывать ещё несколько десятков проектов. По наблюдениям Астахова, на рынке нового жилья изменилась структура спроса — «отвалились спекулянты». Причина в том, что строительные компании ставят на нулевом этапе такую же цену, как у готовых квартир в этом же комплексе. И инвесторам непонятно, какой цена будет через два года, когда стройку сдадут, и удастся ли им продать дороже.
«Застройщики не могут перестать строить, распустить персонал и распродать технику. Они всё время должны быть в движении, заходить на новые площадки, браться за новые проекты», — добавляет эксперт. По его словам, в ближайшей перспективе не ожидается роста цен на строящееся жильё, они, вероятно, будут стагнировать.
«А поскольку вторичка в цене отставала от новостроек, она может продолжить небольшой рост, компенсирующий инфляцию», — подытожил Астахов.
