{{news.content}}
{{news.date}}
{{news.section.name}}
Смотрите также
Программу льготной ипотеки обновили 1 июля по всей стране. Ставка на жильё в новостройках поднялась до 7%. А в кредит можно взять максимум 3 млн рублей вместо прежних 6 млн. Зато ипотеку с господдержкой теперь могут взять даже семьи с одним ребёнком — если он родился после 2017 года. Как это всё сказалось на рынке недвижимости, и как быть тем, кто планирует продать или купить квартиру? Об этом «Новосибирские новости» поговорили с экспертом по новостройкам агентства недвижимости Григорием Якобсоном.
— Приветствую в нашей студии!
— Вячеслав, добрый день!
— Давайте вернёмся в апрель 2020 года, когда только стартовала господдержка. В частности, ипотека 5-6% — невиданные ставки. Что тогда произошло с рынком недвижимости? В новостройках, в частности.
— В тот момент рынку действительно нужна была помощь, реабилитация. Как раз тогда началась пандемия. И потребительский рынок довольно сильно останавливался. Люди не понимали, что дальше нужно делать. И рынку нужен был какой-то дополнительный стимул, потому что строительная отрасль глобальная. И невозможно было всё в момент остановить.
И госипотека была спасательным кругом в целом для недвижимости. Она помогла вернуть рынок на те объёмы, которые были до пандемии. С апреля до конца декабря был очень мощный всплеск, около 20-25% рынок прибавил.
— Видел где-то такую теорию о том, что именно в пандемию у людей оказались деньги на путешествия, которые не состоялись. Был первоначальный капитал. Это тоже как-то сказалось?
— Это был один из важных моментов. Да, люди понесли эти средства для их сохранения как первоначальный взнос.
— А предпочтения как-то изменились? Скажем, долгое время у нас в почёте были студии. Может, только на них многим и хватало. А здесь структура спроса как-то изменилась?
— Тут вопрос: какая была покупка? Целевая — чтобы жить? Или с целью инвестиций? На новосибирском рынке инвестиции превалировали. Следовательно, это были однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные студии.
Вячеслав Горчаков и Григорий Якобсон. Фото: Павел Комаров, nsknews.info
— Видимо, ещё как-то сказалась господдержка семей с детьми. Там тоже была сниженная ставка. Это повлияло?
— Нет. Это было меньшинство среди наших потребителей.
— Хотя, казалось, на них и был расчёт.
— Да, был расчёт. Но по нашему региону продвигался именно инвесторский спрос.
— А почему так произошло?
— Непонятно было, что сработает. Начался локдаун. Как к этому отнесётся работодатель? Будут ли выплаты? И всё остальное.
Те люди, у которых были деньги. И кто не сомневался, что их работа останется за ними, доходы у них сохраняются — те люди инвестировали.
Поменялось предложение. Если раньше на рынке было очень много формата «эконом», то сегодня в Новосибирске достаточно большое количество объектов, которые несут статус «бизнес». Раньше этого статуса боялись, потому что не понимали своего потребителя. И застройщик в целом не готов был поставить стоимость квадратного метра на 150 рублей и выше, не понимая своего потребителя. То есть это был какой-то штучный товар.
— Но это и сказалось на средней стоимости квадратного метра?
— Сказалось. Но стоимость квадратного метра росла. Если в 2019 году можно было купить себе «Комфорт +» за 80 000 рублей за квадрат, то в конце 2020-го, если возьмём центральные районы города, то стоимость была уже выше 110 000 за квадратный метр.
Сегодня стоимость квадратного метра в Новосибирске приближается к стоимости жилья в Замкадье Москвы и Кудрово в Санкт-Петербурге. Хотя это Новосибирск.
— Говорят, что незадолго до обновления льготной ставки до 7% возник ажиотаж. Как раз накануне июля был самый высокий спрос. Все хотели купить квартиру. Действительно ли это было так в вашем агентстве?
— По ощущениям — наверное, да. Хотя любой квалифицированный агент предвидел, что госипотеку продлят. И в каких-то определённых ситуациях предлагал потерпеть. Потому что если человек продавал свою вторичку и рвался за новостройкой именно к господдержке, то агент объяснял, что она будет продлена.
Мы сегодня не должны сбрасывать стоимость на твоё вторичное жильё только по одной причине — мы потеряем именно в цене. Давайте дождёмся, продадим именно по той цене, сколько стоит ваш объект, а потом не переживайте — господдержка продлится. И будем покупать, может быть, ставка изменится. Но не так уж сильно она изменилась.
Но опять же — 11%, и цена квадратного метра — 80 000 рублей. И текущая — 110 000-115 000 рублей за квадратный метр, ставка — 7%.
Григорий Якобсон. Фото: Павел Комаров, nsknews.info
— Тем не менее, многие агентства констатируют факт, что сразу после июля возникло затишье. Возможно, что и лето сказалось. Тем не менее, кого-то эти 0,5% в разнице напугали.
— Июль и август — это месяцы стандартного затишья рынка. Параллелей здесь я точно не заметил. Так совпало.
Нельзя сказать, что сегодня мы продаём меньше, чем продавали в июле. Спрос такой же. Предложение становится меньше, это другая сторона медали. Раньше застройщик мог позволить себе строить большими комплексами, получая разрешения на строительство — сразу на огромный объект. А сегодня, с изменением 214, с проектным финансированием, ему проще поочерёдно вводить всё это в эксплуатацию, сдавать, получать финансирование именно на каждый объект отдельно.
— Те самые эскроу-счета?
— Да.
Смотрите также
— Насколько я понимаю, и размер кредита, который можно получить по ипотеке на новостройку, ограничен 3 миллионами. Это точно не двухкомнатная в комфортном классе.
— 3 миллиона — это цена кредита, но не объекта. Добавляем 15% — это однокомнатные, двухкомнатные и отдалённые районы.
— Григорий, а что произошло с вторичным жильём? Новостройки подорожали, а что с вторичкой?
— Мы ждали этого давным-давно. Такой разбег цены между вторичкой и новостройкой не может быть. И вторичка действительно не быстро опомнилась после такого резкого скачка стройки 2020 года. Но при всём при этом, наверное, с октября 2020 вторичка начала расти в цене.
— Что тогда делать в этой ситуации, скажем, семье с одним или двумя детьми, которые как раз задумываются о том, чтобы взять ипотеку на вторичку или новостройку. У них уже есть какой-то накопленный капитал, достаточный для того, чтобы сделать первоначальный взнос. Им сейчас покупать, подождать, выбрать новостройку или вторичку — что посоветуете?
— Я посоветую обратиться в квалифицированное агентство недвижимости за консультацией. Делать спонтанные покупки я бы точно не советовал. Точно можно сказать, что застройщик цену сбавлять не будет. Стройматериалы с начала лета стали расти колоссально быстро. Следовательно, это будет подорожание именно стоимости объектов.
Я думаю, что на вторичках, что в новостройках цена либо будет стабилизироваться в определённых пределах, либо немного расти. По мне, так где-то 10-15% в ближайшие полтора года.
— Спасибо большое за ваши рекомендации!
Полную запись интервью смотрите в этом видео:
#Дом в городе #Недвижимость #Консультация специалиста #Дом #Жилье #Финансы
