Ждать ли апокалипсиса на рынке новостроек

Лариса Сокольникова

19:30, 29 марта 2013

Полтора миллиона квадратных метров нового жилья должны ввести в Новосибирске в 2013 году. Такой рекордный объем новостроек накопился не только в результате прихода новых игроков, но и по причине длительного затягивания строительства старыми. Сегмент новостроек оживился, подчеркивают эксперты. Количество сделок за год выросло более чем на 30%. Как это отразится на рынке новостроек, чего ждать – роста, обвала или стагнации, выясняли «Новосибирские новости».

В ожидании стабилизации

«Сегодня активность на рынке новостроек очень высокая, количество игроков ощутимо выросло, и в целом рынок близок к насыщению», - комментирует руководитель отдела новостроек компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Дергачев. Он подчеркивает, что игроки рынка надеются избежать апокалиптических сценариев, но в то же время не отрицают, что грядет стабилизация.

В прошлом году скептики обещали, что рынок новостроек рухнет, но пока этого не произошло. Кроме того, цены еще не достигли докризисного уровня.

«Согласно нашей базе данных на начало 2013 года, около 60 объектов сейчас заморожены, на стадии сдачи находится 43 объекта. Если суммировать их площади  со сроком сдачи в 2012-м (которые не были сданы в указанный срок) и запланированные к сдаче в 2013 году, то общий объем ввода должен быть более 1,5 млн кв.м», - считает Владимир Дергачев.справка80-90% всех квартир в новостройках в настоящее время строится под самоотделку, очень немного – с отделкой «под ключ».Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон  согласен со своим коллегой, что рынок в настоящее время очень активен. По его словам, количество замороженных строек стремительно сокращается, поскольку в настоящий момент существует ряд схем, позволяющих с ними работать. Какие-то объекты достраивают сами дольщики, объединившись в ТСЖ, другие перекупают активные застройщики. За достройку замороженного объекта они получают, например, возможность застраивать прилегающие площадки.

«В общей сложности по Новосибирску вместе с пригородами и Бердском, по данным базы новостроек «Жилфонда», строящиеся объекты исчисляются сотнями, из них порядка 70 – со сдачей до 2013 года, - подчеркивает Григорий Якобсон. -  Самые крупные объекты –  ЖК «Форест» (ул.Клиническая 1-я, Заельцовский район), а также ЖК «Европейский берег» (ул.Большевистская), 1 этап которого сдается в третьем квартале 2013 года».  

«Мы ожидаем продолжения повышения цен застройщиками, которое спровоцирует небольшое понижение активности на рынке – примерно на 10-12 %. Но спрос снова выровняется к началу летнего сезона,  – уверен Якобсон. - Поскольку рынок очень живой, новосибирцы активно покупают квартиры в новостройках, предпосылок для снижения цен не существует. Однако потребуется некоторое время, чтобы потребители свыклись с повышением цен на «квадраты» в строящемся жилье».

Жить стало лучше!

Эксперты отмечают, что объем сделок на первичном рынке всегда ниже, чем на вторичном. Это связано с гораздо меньшей стартовой суммой сделки. Но при этом констатируют, что количество сделок в новостройках за 8 лет выросло более чем в два раза – с 14 тысяч в 2005 году до 31 тысячи в 2012-м (на вторичном рынке в 2012 году зафиксировано 48 тысяч сделок).

«Если говорить сухим аналитическим языком, то в 2012 году индекс привлекательности новостроек (баланса сегмента) вырос до 0,64. В переводе на человеческий язык это означает, что все больше людей начали вкладываться в новостройки. Минимальным индекс привлекательности зафиксирован в 2010 году – 0,36. В тот период количество сделок на вторичном рынке в два раза превышало аналогичные показатели с новостройками», - комментирует исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов.

По словам эксперта, индекс недоступности жилья достиг в 2012 году своего исторического минимума. «Что такое индекс недоступности? Это величина, показывающая, сколько лет нужно дядюшке Тыкве, чтобы накопить на девять кирпичей для своего домика», - совершенно серьезно объясняет Астахов. Другими словами, сколько среднемесячных заработных плат стоит один квадратный метр.

Так, максимальный индекс недоступности зафиксирован в 2007 году – 3,93. Почти 4 средних месячных зарплаты требовалось, чтобы накопить на 1 кв.м. жилой площади на вторичном рынке. Большую роль сыграл и кризис на рынке ипотечного кредитования.

Сказать, что в 2008 году количество ипотечных кредитов резко снизилось – это просто ничего не сказать. Тогда ряд банков вообще закрыли свои ипотечные программы, остальные истерично взвинтили проценты по кредитам и ужесточили требования к заемщикам. Обязательным стал и первоначальный взнос не менее 10% от стоимости жилья. И по-прежнему ипотеку без первоначального взноса вы сейчас не найдете.

В прошлом (2012) году всего две средние заработные платы требовалось, чтобы накопить на 1 кв. м вторички. Баланс изменился благодаря тому, что после кризиса цены немного подросли, но зарплаты подросли еще больше. В итоге индекс недоступности снизился. В 2007 году наемные сотрудники практически не покупали новостройки. В основном покупали только собственники бизнеса. Но картина с тех пор изменилась. Топ-менеджеры  и высококвалифицированные специалисты начали зарабатывать больше и смогли начать вкладываться в новостройки.

Первые среди равных

Наиболее качественными строящимися объектами опрошенные эксперты назвали микрорайон «Европейский берег» с террасами на первых этажах и ЖК «Оазис» в Октябрьском районе, а также микрорайон «Кленовая аллея» в Заельцовском районе.

Кроме того, жилые комплексы «Театральный», «Бавария», «Миргород», «Светлая роща», а также  новые жилые дома на Красном проспекте, 169/2 и на Беловежской, 2/1. были названы экспертами как примеры создания качественной среды для проживания. «Не очень удачное расположение жилых комплексов застройщики компенсируют продуманным благоустройством территорий», - подчеркивает Александр Астахов. - Качество жизни создают не только удобные планировки квартир, но и продуманные парковки, освобождающие дворы от скопления автомобилей».

Но самый ликвидный товар на рынке новостроек – это квартиры-студии, утверждают эксперты рынка недвижимости. Свои выводы они основывают на том, что стоимость студий заметно ниже, чем у полноценной однокомнатной квартиры. Разница в цене на объекты может составлять до 40-50%. Однако если сравнить стоимость квадратного метра, то в студии 1 кв. м стоит иногда и дороже, чем в однокомнатной квартире. Несмотря на это, квартиры-студии находят покупателей значительно быстрее, чем обычные однокомнатные квартиры.

По словам управляющего компанией «Доктор Ключ» Андрея Силкова, высокий спрос на студии обусловлен низким уровнем входного бюджета. Если для покупки студии достаточно 850-900 тыс. рублей, то для приобретения полноценной квартиры на первичном рынке необходимо уже не менее 1500 тыс. Соответственно, доля инвесторов (покупателей на этапе строительства) в сегменте студий заметно выше. На некоторых объектах эконом-класса доля инвестиционных сделок достигает 50%. В сегменте однокомнатных квартир доля инвесторов заметно ниже.

Ещё одним безусловным преимуществом студии Андрей Силков называет высокую востребованность студий на рынке аренды. Найти арендатора (а это, как правило, студенты и молодые семьи) для такой недвижимости несложно, поскольку большинство квартир-студий расположено в домах с современной инфраструктурой и имеют хорошее состояние.

Задел – 4 миллиона квадратных метров

По данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии (Итоги жилищного строительства 2012 года), в 2012 году в Новосибирске введено в эксплуатацию 116 многоквартирных домов общей площадью 950,163 тыс. кв. метра. На комплексных площадках Новосибирска было введено в эксплуатацию 419,258 тыс. кв. метров жилья, что составило 44% от общего объема ввода жилых новостроек.

В настоящее время под комплексную застройку осваивают 11 площадок (общей площадью порядка 250 га). Все они находятся в разной стадии освоения. По словам заместителя мэра, начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Сергея Боярского, задел по комплексным площадкам на ближайшие годы составляет около 4,2 млн кв. м.

Значительная часть нового жилого фонда – каркасные дома (29%), панельных – 25%, монолитных и сборномонолитных – 24%, кирпичных – 22%. Всего было введено в эксплуатацию в многоэтажных и малоэтажных домах 18 521 квартира (60% – однокомнатных, 26% – двухкомнатных, 13% – трехкомнатных, 1% – от четырех комнат и более). 3792 новых квартиры (20%) – выполнены под ключ.

В перспективе активно застраиваться будут территории, прилегающие к «Родникам», Плющихинскому жилмасиву и на Ключ-Камышенском плато. Также под комплексное строительство обозначены площадки «Нижняя Ельцовка», «Южно-Чемская», на территории Затулинского жилого массива и «Ереснинская».

#Недвижимость