В Новосибирске возводят 233 жилых дома: строительные итоги 2022 года

Паника была в марте: как рынок жилья в Новосибирске пережил 2022 год

Предложение на рынке новостроек существенно превышает спрос. Застройщики говорят, что к падению объёмов продаж привели два фактора — экономический и психологический. Во-первых, снизились доходы населения, а во-вторых, потенциальные покупатели замерли в ожидании стабилизации рынка. Вместе с тем по итогам года в регионе планируют ввести в эксплуатацию более 2,2 млн кв. метров жилья. Сколько домов сейчас возводят в нашем городе, какие компании лидируют по объёмам строительства, почему рекордно подорожали новые квартиры — эти и другие вопросы обсудили участники итогового заседания «Регионального делового клуба строителей» в пресс-центре ТАСС.

Лариса Сокольникова

12:25, 27 декабря 2022

С докладом о промежуточных результатах работы в 2022 году выступил президент Саморегулируемой организации строителей Сибирского региона Александр Савельев. По его словам, несмотря на санкционное давление, рост цен и разрыв многих логистических цепочек по поставкам, строительная отрасль выглядит вполне достойно на фоне других базовых сфер экономики.

В заделе региона — более 5 млн «квадратов»

По данным единого ресурса застройщиков Новосибирской области, за 11 месяцев 2022 года объём жилищного строительства в регионе достиг 3,4 млн кв. метров. В Новосибирске сейчас возводят 233 жилых дома суммарной площадью 2,85 млн «квадратов». Региональные показатели почти на 20% превышают объёмы на ноябрь 2021 года.

Согласно выданным к 1 декабря 2022 года разрешениям на строительство, задел по области составляет 5,24 млн кв. метров жилья. По данным федеральной службы статистики за январь — октябрь 2022 года, Новосибирская область занимает 11-е место в России по объёмам ввода квартир.

«По итогам мы перешагнём двухмиллионный порог — будет 2,2 млн кв. метров», — добавил Савельев.

По данным регионального минстроя, с привлечением средств дольщиков в нашей области возводят 591 дом. Из них 509 — с использованием эскроу-счетов и проектным финансированием. 53 дома (9%) носят статус проблемных. К слову, всего в России насчитывается около 1500 долгостроев от 603 компаний. 412 из них — в процессе банкротства.

Инфографика: Саморегулируемая организация строителей Сибирского региона

По старым схемам в области строят 26 домов. По трём информацию о способе завершения работ компании не подали.

Рвёмся вверх

В Новосибирске большая часть строящихся многоквартирных домов — это здания высотой 18-24 этажа. Таких объектов у нас 110, их общая площадь — 1,29 млн кв. метров. Ещё 66 домов (1,11 млн кв. метров) насчитывают от 25 этажей.

69% от общего числа новостроек (186 домов) возводят по технологии монолит-кирпич, 52 дома — панельных, 117 — кирпичных, 14 — блочных и восемь монолитных. Доля однокомнатных квартир составляет 50%, двухкомнатных — 33%, трёхкомнатных — 15%.

Первое место в Сибири

В Новосибирске и области работают 92 застройщика (бренда). Они представлены 142 юридическими лицами. За последние 12 месяцев они сдавали в эксплуатацию в среднем 137 833 кв. метра в месяц.

По темпам ввода жилья Новосибирская область лидирует среди регионов СФО с большим отрывом. У нас уже готово 1,98 млн кв. метров. Причём в этом году в общем объёме сданных квадратных метров доля индивидуального жилья составила 40,8% (обычно это 30-33%). На втором месте — Красноярский край (1,2 млн кв. метров), на третьем — Иркутская область (1 млн кв. метров). Савельев напомнил, что за последние 12 лет больше 2 млн «квадратов» в Новосибирской области вводили в 2014, 2015 и 2016 и 2021 годах.

Инфографика: Саморегулируемая организация строителей Сибирского региона

«На 2023 год прогноз ввода жилья, согласно поданным проектным декларациям, составляет почти 1,5 млн кв. метров», — уточнил эксперт.

Вместе с тем спрос на квартиры резко сократился. По словам Александра Савельева, на то есть две основные причины. Первая — формирование отложенного спроса. Те, кто потенциально готов купить жильё в новостройке, откладывают сделки до стабилизации ситуации. В итоге наблюдается огромный рост денежной массы. Вторая причина — это снижение доступности жилья в связи с падением доходов сибиряков.

«Средний платёж по ипотеке составляет около 30 000 рублей в месяц. Только субсидированная государством ставка позволяет дольщикам выдерживать ежемесячные платежи. К счастью, льготную ипотеку продлили до июля 2024 года. Правда, ставку увеличили на 1%», — добавил Савельев.

Падение продаж — на 37%, рост цены — на 23%

Эксперт отметил, что население перестало тратить деньги, поскольку ждёт какой-то определённости в экономической ситуации. Падение объёмов продаж в третьем квартале по сравнению с первым составило 37%. По сравнению с третьим кварталом 2021 года — всего 3%.

По словам Александра Савельева, за октябрь 2022 года банки выдали новосибирцам 714 ипотечных кредитов на жильё в новостройках. Это на 42% меньше, чем в октябре 2021 года. Средневзвешенная ставка при этом составила 8,17%.

Инфографика: Саморегулируемая организация строителей Сибирского региона

Росстат посчитал, что на сегодня средняя цена строящегося в Новосибирской области жилья достигает 97 764 рублей за квадратный метр. С января по ноябрь этот показатель вырос на 23%. Пик стоимости пришёлся на март. На фоне последующего сокращения продаж цены оказались завышенными.

«Дальнейшего падения стоимости не будет, но и роста не предвидится из-за высокой текущей затоваренности рынка. Предложение существенно превышает платёжеспособный спрос», — подчеркнул эксперт.

Но есть и хорошие новости. Выросла выкупная цена квадратного метра жилого помещения для государственных нужд. Теперь она составляет 93 582 рубля. Это на 67,5% больше, чем год назад. Так цена жилья, выкупаемого для определённых категорий граждан, вполне соотносится с общерыночной.

Инфографика: Саморегулируемая организация строителей Сибирского региона

Туманные перспективы

Александр Савельев отметил, что развитие строительной отрасли возможно только при достижении баланса — когда объём нового жилья соответствует платёжеспособному спросу. Тогда же появляются условия для удовлетворения потребностей и покупателей, и самих застройщиков.

По словам эксперта, продажи сами по себе с учётом проектного финансирования слабо влияют на такой показатель, как объём ввода жилья. Когда застройщик заключает с банком договор на проектное финансирование, то обе стороны заинтересованы в том, чтобы объект был завершён. Если квартиры не покупают, тогда заимствования становятся очень дорогими, и застройщик может ничего не заработать или вообще в итоге получить убытки.

Савельев уверен, что экономическая неопределённость оказывает существенное влияние на планирование жилищного строительства, где от продажи до передачи квартиры проходит в среднем два года, а от покупки земли до возврата инвестиций — почти пять лет. На фоне снижения продаж застройщики опасаются выводить новые проекты.

Инфографика: Саморегулируемая организация строителей Сибирского региона

«Октябрь 2022 года был не очень хорошим месяцем, потому что индекс промышленного производства, включая добычу полезных ископаемых и обрабатывающие производства, показал отрицательные темпы роста. Оборот розничной и оптовой торговли и реальные заработные платы тоже снижались. Инвестиции в основной капитал упали на 12%. И это достаточно много», — пояснил Александр Савельев.

По его словам, неопределённость влияет на два основных фактора — на потребление и инвестиции. Потребление сегодня практически замерло, а инвестиции упали. Это говорит о том, что в Новосибирске и области темпы экономического развития снизились. А поскольку со строительной сферой связаны ещё 17 отраслей, всё это может негативно отразиться и на экономике в целом.

В целом по Сибири из десяти регионов отрицательную динамику по инвестициям показывают пять: кроме нашего, это Кемеровская, Омская, Томская области и Хакасия. Вместе с тем динамика инвестиций в Иркутской области — 132%, в республике Алтай — 200%.

«Это эффект низкой базы. Когда с одной копейки две — получается 200%», — разъяснил Савельев.

Он напомнил, что в инвестиции в основной капитал входят деньги юридических и физических лиц, жильё занимает долю 30%. Оборот розничной торговли как показатель экономической активности населения демонстрирует падение во всех регионах РФ. В Новосибирске это 96,4% к аналогичному периоду 2021 года. Для сравнения: в Москва розница показывает сокращение до 86,1%.

Банки и эскроу

В Новосибирске счета эскроу открывают всего десять банков. Среди них с большим отрывом лидирует Сбербанк: 295 домов и 62 застройщика. Показатели банка ВТБ — 92 дома и 13 застройщиков, банка «Открытие» — 39 домов и 15 застройщиков.

На эксроу-счетах в регионе находится 80 млрд рублей. При этом объём выданных кредитов по проектному финансированию превышает 202 миллиарда. Разница между эскроу и проектным финансированием составляет 122 млрд рублей.

«Чтобы застройщики завершили стройку и вернули заёмные средства банкам, необходимо продать жилья и нежилых помещений на сумму не менее 122 млрд рублей», — пояснил Савельев, добавив, что сейчас это непростая задача.