«Пуганые мы и уже не боимся»: итоги 2024 года на строительном рынке

96 многоквартирных домов ввели в эксплуатацию в Новосибирске

По информации заместителя мэра, начальника городского департамента строительства и архитектуры Евгения Улитко, с начала года к 23 декабря в Новосибирске сдали 1599 новых объектов площадью 1,8 млн кв. метров. 1361 введённый объект — это жилые дома: 1265 индивидуальных и 96 многоквартирных, в том числе 11 долгостроев. Общее число квартир — 22 513, их площадь — 1,4 млн кв. метров.

Объём строящегося жилья — 3,9 млн кв. метров. Это 355 многоквартирных домов. За 11 месяцев мэрия выдала разрешение на строительство 69 МКД. За прошлый год было получено 68 разрешений.

В городе уже реализуют 12 договоров о комплексном развитии территорий (КРТ) общим размером более 40 га. Проекты предусматривают расселение 76 частных домов и 47 многоквартирных. Семь из них застройщики уже освободили. Градостроительный потенциал всех этих площадок оценивают в 742 тысячи кв. метров жилья.

На заседании Регионального делового клуба строителей. Фото: Ростислав Нетисов, nsknews.info

На четырёх участках уже идёт строительство. В работе больше 85 тысяч кв. метров жилья. Первым введённым в эксплуатацию домом по программе КРТ стал ЖК «Атом» на улице Объединения. На Игарской создают мини-полис «Фора», на Славянской — ЖК «Калининский квартал».

Кроме того, в отношении 12 территорий общей площадью выше 150 га идёт подготовка к торгам. Там под расселение отдают около восьми сотен индивидуальных домов и 192 аварийных МКД. По некоторым площадкам аукционы проведут в 2025 году.

Возможны проекты КРТ по инициативе правообладателей (без торгов). Сейчас на рассмотрении находятся 43 таких предложения общей площадью более 100 га с потенциалом свыше 1,2 млн кв. метров жилья.

Евгений Улитко добавил, что по заключённым соглашениям о взаимодействии и договорам о КРТ застройщики возведут и безвозмездно передадут городу девять детских садов на 1475 мест и три школы на 2750 мест. Два дошкольных учреждения — на Крылова и Островского — уже готовы. Три детских сада и две школы муниципалитет у строительных компаний планирует выкупить. Сейчас проектируют 13 школ на 9400 учеников и шесть детсадов на 1485 воспитанников.

28 тысяч квартир в новостройках предлагают к продаже

По данным директора агентства RID Analytics Елены Ермолаевой, за 11 месяцев вторичный рынок жилья прибавил в средней цене 9,5%, новостройки — 9%. В первом случае показатель к ноябрю достиг 123 тысяч рублей, во втором — 156 тысяч рублей.

Елена Ермолаева. Фото: Ростислав Нетисов, nsknews.info

На этапе строительства находятся 227 многоквартирных домов, из них в 124 идут продажи. За 11 месяцев приобрели примерно 23 тысяч квартир, что на 9,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Около 28 тысяч квартир предлагают к покупке, и это, по словам аналитика, рекордный показатель, который говорит о затоваривании рынка новостроек.

«Показатели неплохие: цены растут, а регион перевыполняет планы по вводу.

Образно выражаясь, строительный рынок сейчас находится на краю пропасти, и одна нога, возможно, в эту пропасть уже соскользнула.

Это не эмоциональный образ, а трезвая оценка ситуации», — подчеркнула Елена Ермолаева.

По её мнению, позитив, который мы видим в отрасли, — это следствие тех тучных лет, которые длились с 2020 года по июнь 2024 года, в том числе в связи с льготной ипотекой. Рынок обвалился в июле, когда её отменили. С этого времени по октябрь в Новосибирской области выдали около трёх тысяч жилищных кредитов, что в три раза меньше, чем за тот же период в 2023 году.

Повезло тем застройщикам, чьи проекты летом были в стадии завершения. Закончить их получилось на остатки проектного финансирования, и этим отчасти вызваны рекорды по сдаче жилья. По словам аналитика, сейчас на ранних этапах строительства дела у компаний обстоят плохо, банки останавливают проектное финансирование для этих объектов. Есть риски банкротства.

«Надежды на федеральные компании мало, поскольку проблем у них ещё больше, они сами себе помочь не могут — не то что выкупать региональных игроков», — добавляет эксперт.

На заседании Регионального делового клуба строителей. Фото: Ростислав Нетисов, nsknews.info

Аналогично себя вёл рынок в кризис 2008–2009 годов. Тогда некоторые строительные организации разорились или были приобретены за один рубль, продажи упали практически до нуля, поскольку покупатели перестали верить, что дома будут завершены в срок.

Сейчас компании в той ситуации, когда они не могут удешевить квартиры. Себестоимость строительства существенно выросла, и снижать цены особо некуда. Не дадут этого сделать и банки. С учётом высоких процентов по проектному финансированию ресурсов для этого нет.

Благодаря высокой ставке ЦБ на депозитах накапливаются значительные суммы, которые могут в будущем выплеснуться на рынок жилья в виде ажиотажного спроса. Такое в Новосибирске уже происходило.

«Этот год заканчивается неплохо, но есть серьёзный риск того, что если не будут предприняты меры поддержки спроса, то в следующие год–два показатели ввода снизятся и мы можем увидеть серьёзный кризис. Это очень опасно, поскольку строительная отрасль базовая и она оказывает мультипликативный эффект на всю экономику в целом. Мы советуем застройщикам не торопиться с новыми проектами», — резюмировала Елена Ермолаева.

Строительный задел превышает 4 миллиона квадратов

Губернатор Новосибирской области Андрей Травников отметил, что последние пять лет на таких итоговых собраниях представители отрасли традиционно прогнозируют, что следующий год «точно будет страшным».

«Судя по всем предпосылкам, 2025 год станет сложным. Но на фоне опыта и сдержанности, которая сформировалась у меня и моих коллег, сделав нас более толстокожими, это уже не трогает. Пуганые мы и уже не боимся», — заявил глава региона.

Андрей Травников. Фото: Ростислав Нетисов, nsknews.info

Министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов главными неожиданностями уходящего года считает упразднение льготной ипотечной программы и повышение ключевой ставки, в результате которого ставка по рыночной ипотеке подскочила до 30%. Это существенно сократило спрос. Вместе с тем благодаря застройщикам выдача договоров долевого участия не остановилась. В 2019 году было зарегистрировано 25 тысяч ДДУ, в 2023 — 40 тысяч, в 2024 году — 30 тысяч.

«В июне, перед отменой льготной ипотеки, был всплеск количества заключённых договоров (3845), затем спад, и следующий всплеск произошёл в сентябре — 3763. После этого опять начался спад числа ДДУ, но в общем тренде это не выбивается за 2021–2022 годы. В 2019 году один квадратный метр жилья стоил 56 тысяч рублей, в 2024 году — 129 тысяч рублей. Рост за пятилетку — в 2,3 раза. Считаем, что накопленный запас прочности позволит нам пережить следующие годы», — подчеркнул глава министерства.

По его данным, в строительной сфере региона сформирован хороший задел — это более 4 млн кв. метров. С начала 2024 года выдано 191 разрешение на строительство на 1,2 млн кв. метров. Это 100,3% от показателей 2023 года. Ежегодно вводят по 1 млн кв. метров индивидуальных домов. Ожидается, что всего по итогам 12 месяцев в регионе будет сдано более 2,5 млн кв. метров жилья, в том числе 1,6 млн кв. метров в многоквартирных домах и 945 тысяч кв. метров объектов ИЖС.

«На строительство пяти школ и 12 детских садов удалось привлечь средства застройщиков в размере 14,2 миллиарда рублей», — добавил Богомолов.

Главные новости вашего города — подписывайтесь на нашу группу Вконтакте.