Эксперт о рынке жилья: «Дешевле двух миллионов ничего не купишь»

Смотрите также

«В пандемию было хуже» — брокер о рынке коммерческой недвижимости

В России выросла доля нераспроданного жилья. Лидерами по этому показателю стали Омск, Краснодар и Самара. Объём строящейся недвижимости в стране на начало июля превысил 100 млн кв. метров. Как обстоят с продажами в Новосибирске, куда лучше вложить деньги — во вторичку или в новостройку — и сколько в этом году в среднем стоят квартиры, «Новосибирские новости» узнали у управляющего агентством недвижимости «Жилфонд» Александра Чернокульского.

Екатерина Мелихова

08:15, 28 августа 2023

— Начну с самого острого вопроса. По статистике сервиса анализа рынка новостроек, Новосибирск находится на пятом месте среди городов с наибольшей долей нереализованных квартир в новом жилье. Чувствуете ли вы по своей работе, что такого жилья стало больше?

— Если смотреть на объёмы рынка в рублях, то он сохранился, просто квартир стало продаваться меньше в штуках и они стали дороже. Есть тренд на то, что квартиры в новостройках люди предпочитают приобретать ближе к концу строительства или даже уже в сданном доме. Тенденция к тому, что, возможно, через некоторое время на этапе строительства новостройки в принципе не будут приобретаться, люди будут брать новые квартиры в уже построенных домах. 

Новостройки перестают быть инструментом инвестирования. 

— Давайте разберёмся, что значит новостройка, а что значит вторичное жильё. Правильно ли я понимаю, что, как только дом сдался, он уже не считается новостройкой?

— В бытовом понятии новостройка — это всё, что новое. В нашем понимании, риелторском, новостройка — это договор долевого участия, вторичное жильё — это уже готовое жильё, которое уже можно использовать. 

Новостройки, по сути, держатся сейчас на ипотеке. Если не будет субсидированной ставки — разница очень большая между стоимостью жилья в строящемся доме и в готовом. Получается отрицательная доходность. Ты покупаешь новостройку, дом сдаётся, ты её продаёшь с дисконтом 10%. Сейчас поддержка только за счёт льготной ипотеки.

Александр Чернокульский. Скриншот: видео nsknews.info

— По словам знакомого риелтора, если в течение месяца квартирой никто не заинтересовался — значит, цена завышена. За два месяца квартиру можно продать, если цена адекватная. Так ли это и работает ли это правило сейчас?

— По нашей аналитике, пик продаж приходится на срок пять-шесть недель. То есть если на входе продавец поставил квартиру по правильной цене, то за это время находится покупатель и проходит сделка.

Вообще нормальный срок экспозиции для типового жилья (не элитного) — до двух месяцев. За это время в текущей ситуации недвижимость реализуется — мы это наблюдаем по данным нашего агентства.

— Во время пандемии были существенно снижены ставки на жильё от застройщика. Сейчас ситуация обстоит иначе. Что выгоднее покупать — вторичное жильё или новостройку?

— Всё зависит от срока сдачи. Потому что если вы покупаете квартиру, которая сдаётся через два года, и вам негде жить — вам нужно будет оплачивать ипотечный кредит и аренду квартиры. Вы можете купить квартиру уже с отделкой, отремонтированную и жить.

При этом на рынке (сейчас миграционный процесс активный) продаются квартиры, в которые можно зайти с зубной щёткой и жить. Такие квартиры на рынке есть. Да, там будет ставка не субсидированная, не 8%, как на новостройки, но зато ты получаешь недвижимость, которую можешь использовать уже сегодня.

Сейчас выгодно приобрести на рынке вторичного жилья готовую квартиру с понятной инфраструктурой. И что немаловажно — вы можете проверить: а что там будет? Можете приехать туда вечером — посмотреть уровень пробок, приехать утром — понять, как выезжать с этого жилмассива.

— Где чаще всего продаются квартиры?

— Если мы говорим о количестве сделок, конечно, квартир на улице Одоевского продаётся в десятки раз больше, чем на Красном проспекте. Потому что они недорогие, их много. Время жизни в этом объекте меньше. Человек покупает — и очень быстро его продаёт, соответственно, чем меньше квартира, тем больше оборачиваемость.

И, по нашей статистике, среди всех сделок 50% — это однокомнатные квартиры, примерно 30% — двухкомнатные. И лишь 20% — двух- и более комнатные квартиры (в штуках).

Фото: Павел Комаров, nsknews.info

— То есть чаще всего покупают квартиры в районе Первомайки?

— Татьяны Снежиной, Высоцкого, Петухова — это улицы, которые чаще всего звучат при регистрации сделок в Росреестре. Если мы соберём их, то край Кировского, Ленинского районов совокупно дают большой объём в силу низкой цены и лёгкого входа на рынок.

— Делаем вывод, что далеко не все ориентируются на инфраструктуру и доступность транспортной развязки, благоустройство двора — ориентируются в основном на бюджет?

— Конечно, бюджет — самое главное. Кто может себе позволить, тот переходит на следующие уровни пирамиды Маслоу. В новом доме уже ожидают не просто стены — ожидают наличие сервиса, консьержа, лифта, подземного паркинга, коворкинги, кинотеатры, и, соответственно, этим отличается жильё бизнес-класса от эконом-класса. Но всё будет заключаться в цене и стоимости обслуживания — может быть обслуживание 20 рублей с квадратного метра, а может быть 100. Мало того, что ты купишь объект — тебе нужно будет каждый месяц платить за все эти сервисы, которые будут включены. То есть застройщик тебе предоставляет их, но потом их нужно обслуживать.

— В каких районах сейчас можно недорого приобрести квартиру и о какой сумме может идти речь?

— На улице Одоевского, допустим, порог входа составляет от двух миллионов рублей (студия). По цене за «квадрат» они недешёвые — студия 20 «квадратов» стоит два миллиона рублей, а в центре в новом доме 160 «квадратов» будет стоить 16 миллионов, но просто за счёт того, что она очень большая, мало людей могут себе её позволить. Цена за «квадрат» на окраине может равняться цене «квадрата» в центре.

Подняли ключевую ставку, но нужно учесть, что поднятие ключевой ставки на три процентных пункта приведёт к тому, что платёж по ипотеке при прочих равных условиях будет на 25% больше. Если 10 000 в месяц на 20 лет, то с новой ставкой это будет 12 500. Это приведёт к тому, что обеспеченный, платёжеспособный спрос будет снижаться. Возможно, это приведёт к замедлению роста или даже к снижению цен, если человеку нужно срочно продать.

— Что можете сказать об объявлениях на Avito? Часто попадаются, например, объявления о трёхкомнатной квартире в центре, в «Европейском береге», во «Флотилии», которые стоят семь-восемь миллионов, десять миллионов. Насколько это реальный ценник или это могут быть мошенники либо маркетинговый ход агентств?

— Есть, конечно, недобросовестные участники рынка, которые ставят недостоверную цену. Есть закон о рекламе, есть антимонопольный орган, в принципе, на эти объявления нужно жаловаться (если хочется крови — нужно обращаться в УФАС).

Очень часто в СМИ квартира не доходит, потому что, если компания большая и приходит интересный объект, в первую очередь его предлагают потенциальным покупателям, и, возможно, он не появится в рекламе вообще. На всех этих досках объявлений уже, скажем так, товар второго сорта, который с первого раза не разобрали.

Ещё есть вид мошенничества на рынке, когда приписка «Срочно продаю, сам в Испании, приехать на сделку не могу, поэтому, если вы собираетесь точно брать, скиньте задаток, например, 100 000 рублей, чтобы отбить билет». Тем самым обманывают людей, собирают деньги.

Без подписания договора, не видя продавца, без участия агентства недвижимости и нотариуса никаких сделок не проводите и деньги не переводите — потому что вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Екатерина Мелихова. Скришот: видео nsknews.info

— Часто слышу, что сейчас можно приобретать квартиры с действующей ипотекой от прошлого хозяина. Человек ещё не погасил свою ипотеку, но имеет право продать своё жильё. Здесь есть какая-то опасность?

— Законодательно не запрещено продавать обременённую недвижимость. Как правило, происходит так: часть средств банк переводит на погашение ипотеки, и эта технология неплохо отработана. Не все банки это делают, но так можно провести сделку, это нормальный, цивилизованный способ. Во всём мире можно спокойно продать объект, просто часть денег, полученных от продажи, ты направляешь на погашение действующего кредита.

Обсуждают вариант с переносом ипотеки, но на практике такого ещё не было — чтобы ты принимал на себя квартиру и обязательства по кредитному договору. Пока законодательно это ещё не отработано, хотя это было бы очень удобно. Если у вас старая ипотека по ставке 8%, а сейчас будет 14%, то вам хочется купить квартиру вместе с «дешёвыми» деньгами. Ждём таких нововведений.

— Какие сейчас есть программы, которые позволяют сэкономить на покупке жилья?

— Есть субсидии. Это IT-ипотека, когда государство субсидирует покупку IT-специалистам. Есть низкая ставка на сельскую ипотеку. Раньше можно было купить квартиру в многоквартирных домах в посёлках (например, в Краснообске) по сельской ипотеке, сейчас уже нет. Был всплеск продаж в Краснообске как раз по этой причине. Сейчас есть ограничение, сельская ипотека — всё же для индивидуальных жилых домов.

Есть субсидированная семейная ипотека, есть дальневосточная. 

Есть северный сертификат — эквивалент денег, когда за какие-то заслуги человеку выдают право оплатить часть стоимости жилья. Те, кто с новых территорий России, сейчас херсонским сертификатом так называемым активно пользуются — когда продавцу перечисляют бюджетные деньги. Человек подписывает договор купли-продажи, а потом получает от государства деньги по этой сделке.

Есть отдельные категории граждан, которые могут сэкономить. Как правило, они об этом знают.

— Мы плавно перетекли к вопросу об ипотеке. Вопрос, который беспокоит, наверное, многих людей: сложно ли получить одобрение по ипотечному займу? Сколько на это времени потребуется?

— От 15 минут до одного дня. В ряде банков, если вы участвуете в зарплатном проекте, по сути, вы уже предодобрены. То есть напротив вашей фамилии в банке прописано, какая сумма вам уже одобрена автоматически.

Вторая стадия — одобрение объекта недвижимости — тянется чуть дольше, но всё равно это до недели. Если у человека уже есть понимание, какой объект он хочет купить, мы эту сделку можем провести в течение трёх дней, если нет никаких ограничивающих факторов.

Полную версию интервью смотрите в этом видео: 

#Интервью #Недвижимость #Дом в городе #Городские финансы #Городское телевидение