{{news.content}}
{{news.date}}
{{news.section.name}}
Расселение частных домов, попадающих в зону третьего моста, – один из трудных и конфликтных вопросов на данном этапе его строительства. Сегодня две трети владельцев домов на правом берегу Оби согласны с предстоящим переездом. Мэрия Новосибирска стремится к компромиссу с домовладельцами, которых не устраивают размеры предложенной компенсации. Спор разгорелся вокруг оценки изымаемого имущества. Они разнятся у компаний-оценщиков, привлеченных муниципалитетом, и самих жителей. «Новосибирские новости» попытались разобраться в стандартах системы оценок, и выясняли, как идут переговоры на сегодняшний день. Ведь работы по строительству моста должны начаться на месте снесенных домов уже в октябре.
Позиция городских властей Но процесс идет трудно. По мнению специалистов, непосредственно занимающихся расселением, требования людей, не желающих покидать свои дома, чрезмерны и порой неадекватны. Они часто не соответствуют нормам закона и реальной ситуации на рынке недвижимости Новосибирска. «На дом, который оценили в 6,7 млн рублей, собственник принес результат альтернативной оценки на 20 млн. Оказывается, эксперт посчитал нежилой 120-метровый подвал по цене жилья в новостройке», - объясняла 19 июля начальника отдела правового обеспечения сноса жилья МКУ «УДС» Анастасия Духовникова. Свою правоту власти города готовы отстаивать в суде. (И делают это достаточно успешно.) Но власть заинтересована быстрее найти компромисс, до суда. Судебные процедуры требуют много времени, а сроки строительства поджимают. Активные работы на месте расселенных домов запланированы уже на осень этого года. «Октябрь месяц – это, поверьте, уже здесь крайний срок», - отмечает Андрей Ксензов, говоря о крайних сроках расселения. Что мешает остающимся людям пойти на компромисс? Эмоциональная составляющая. Большинство пожилых людей вообще не хотят никуда уезжать от милых сердцу яблонь, банек и погребков. Граждане среднего возраста перечисляют привычные блага, которых они лишатся с переездом: рядом береговая линия, чистый воздух от реки, близость остановки общественного транспорта и три шага до школы. (Соседство с загазованной и перегруженной автомагистралью - ул.Большевистской - их не смущает. – «НН») И многие готовы признать «справедливой» только ту компенсацию, которая все это учитывает. Но главной причиной упорства людей, не желающих покидать привычные дома, - это все-таки сумма компенсаций за их дома и землю. Они считают эти суммы недостаточными. Людям зачастую не понятны критерии, по которым оценщики формируют суммы компенсаций за дома и участки. Тем более что у разных компаний-оценщиков эти суммы заметно разнятся. «Почему оценка двух одинаковых участков на одной и той же улице различается в два раза? – недоумевает жительница дома по 7-му Камышенскому переулку Марина Арутюнян. – Мне в 2010 году предложили по 167 рублей за сотку, а сосед в 2009 году получил по 550 рублей за сотку земли?» «У нашего деда дом 60 квадратов, 5 соток земли, баня, газ, канализация. И рядом семья в 20-метровой каркасно-засыпной развалюшке. Им дали 2-комнатную квартиру, и деду предложили 2-комнатную, дескать, тебе одному хватит», - делится Лилия Лепкович с Бугурусланской. Почему оценки такие разные? «Новосибирские новости» адресовали вопросы жителей ведущему юрисконсульту МКУ «УДС» Станиславу Хану. Как выбирается компания-оценщик? Каким образом оценка двух соседних участков может различаться в два раза? «Оценку осуществляет не мэрия, а независимые оценочные компании, с которыми заключен муниципальный контракт на оказание услуг по оценке: «Заря», «Экфард», «Оценка +» и др.,- рассказывает специалист. – В своей работе они руководствуются Федеральными стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3». Юридически процедура имеет статус «изъятия домов и участков». По закону людям положена компенсация за землю, находящуюся у них в собственности либо в аренде. Плюс компенсация за недвижимое имущество. Все по рыночной стоимости. Плюс компенсация убытков, связанных с изъятием, например переезд или оплата услуг риелторов, подбирающих новое жилье. Федеральные стандарты оценки - www.expertgroup.ru/ru/fso_1_2_3.html Как выбор аналогов объекта влияет на его оценку По федеральным стандартам оценки на цену выкупа влияют наличие коммуникаций: водопровод, центрального либо водяного отопления, газоснабжение, канализация. Очень сильно влияет на оценку степень износа. «Наиболее распространенная ошибка при сравнительном методе оценки – выбор для сравнения не аналогичных объектов, а заведомо более дорогих, при этом без каких-либо корректирующих коэффициентов, - рассказывает Станислав Хан. - Нам однажды предоставили отчет, где в качестве аналога использовались участки в районе Обкомовских дач. Бывает, что дома 1960-70-х годов постройки «с удобствами во дворе» сравниваются с новыми кирпичными коттеджами с нулевым износом или земельные участки, попадающие под изъятие, сравнивают даже с земельными участками, находящимися под застройкой многоквартирными домами». Все это, по словам юриста, приводит к завышению стоимости изымаемых участков и дальше оспаривается в суде. «Те несколько случаев обжалования судебной экспертизы, которые были в нашей практике по третьему мосту, связаны именно с выбором неадекватных аналогов для сравнения», - говорит юрист. Как сезонность влияет на оценку Цены на рынке недвижимости «плавают» в зависимости от времени года, подъема или спада рынка. Тонкость в том, что любая оценка, заверенная специализированной компанией, – неважно, приглашенной мэрией, собственником или судом – является актуальной и может служить основанием для выплаты компенсации не дольше шести месяцев. «Есть влияние рыночной ситуации, - рассказывает специалист. – Если в тот период, когда проводилась оценка, на рынке был спад, и хорошей базы для сравнения объективно не существовало, приходилось сравнивать с тем, что есть, и объективно цена могла оказаться низкой. Например, это касается почти всех оценок, проведенных в декабре 2009-апреле 2010 года, когда рынок «стоял» (с декабря по апрель на рынке малоэтажной недвижимости вообще «мертвый сезон»). Но если наши эксперты застали рынок «на пике», оценочная стоимость, а следовательно и размер компенсации, могли оказаться более выгодными для собственников». Закон позволяет муниципалитету выкупать дома только по оценке, действующей в данный момент. Дома, подлежащие изъятию, за это время оценивались не один и не два раза. И некорректно сравнивать оценки похожих соседних домов по отчетам, сделанным в разное время. Когда люди идут на соглашение, специалисты муниципалитета помогают юридически оформить дома и постройки, которые зачастую не имеют должных документов. Если у истца - мэрии и ответчиков – домовладельцев на руках разные акты оценок с разными цифрами, суд назначает своего третьего оценщика - такова практика. Котировки, служащие основанием для выкупа домов, регулярно актуализируются. Так, за последний год по заказу муниципалитета было проведено более 130 котировок. По 98 участкам сейчас оформляются документы на выплату, то есть большинство владельцев эти оценки устроили. С остальными собственниками продолжается переговорный процесс. Помимо ежедневной работы юридического отдела ГУБО, каждую неделю первый заместитель мэра Андрей Ксензов ведет личный прием граждан. С нынешней недели будет введена новая форма встреч – коллективные приемы собственников в управлении дорожного строительства на Фрунзе, 96. Как движется процесс Чтобы выполнить поставленную задачу, власти предстоит плотно работать с людьми, потому что число несогласных еще значительно. Практика показывает, что с каждой новой переоценкой число соглашающихся на переезд людей существенно прибавляется. В беседе с корреспондентами «НН» специалисты МКУ «УДО» приводили цифры, позволяющие сделать вывод, что при новой оценке соглашается до 80% домовладельцев. Проблема находится в сфере особого внимания и губернатора Новосибирской области Василия Юрченко, и федеральных властей. Очевидно, что в такой ситуации никто не хочет громких скандалов и конфликтов, власти стремятся добиться результата путем переговоров. Оловозаводско́й (Бугри́нский) мост — третий автомобильный мост через Обь, который соединит Кировский и Октябрьский районы Новосибирска, а в дальнейшем станет составной частью Юго-Западного обхода города с выходом на Чуйский тракт. Строительство началось в феврале 2010 года, первые машины должны пройти по нему в 2015 году. Согласно ведомственной целевой программе по сооружению третьего мостового перехода, общая стоимость работ всех работ по проекту составляет 17,72 млрд рублей (последние поправки к программе приняты 15 июня 2012 года). Шесть полос нового моста (по три в каждом направлении) должны обеспечить пропускную способность не менее 135 тыс. автомобилей в сутки при расчётной скорости 100 км/ч (для сравнения: в 2008 году интенсивность движения между берегами Оби в Новосибирске оценивалась на уровне 180 тыс. автомобилей в сутки и мосты были загружены более чем на 90%). На левом берегу, по улице Ватутина, предусмотрена двухуровневая шестиполосная развязка в форме «восьмёрки» — с четырьмя въездами, одним направленным съездом и двумя пешеходными мостами. На правом, по улице Большевистской, — эстакадная трёхуровневая развязка с четырьмя съездами и одним мостом для пешеходов. Её первая очередь должна быть готова в 2014 году. На этом этапе будут построены съезды на Большевистскую, на втором – появится съезд, соединяющий мост с ул. Кирова и обеспечивающий выход с ул. Большевистской на узел Кирова-Выборная.
По словам начальника главного управления благоустройства и озеленения (ГУБО) мэрии Ивана Митряшина, в зоне строительства первой очереди моста оказались 284 жилых дома (24 на левом берегу Оби, 260 на правом), все они подлежат сносу до конца 2012 года. По состоянию на 19 июля снесены 175 домов (24 в левобережье, 151 на правом берегу), до конца года предстоит снести еще 119 домов первой очереди и дополнительно четыре дома из второй очереди, попадающие в санитарную зону. Основная их масса расположена по нечетной стороне ул. Большевистской и в районе 4, 5 и 10 Камышенских переулков.
Третий мост жизненно необходим для Новосибирска. «Все, что положено по закону, люди получат в обязательном порядке и незамедлительно, буквально на следующий день после подписания соглашения, при этом мы готовы дать 1-2 месяца на сбор урожая, поиск подходящего варианта и переезд», - повторяет первый вице-мэр Андрей Ксензов, который ведет личный прием граждан уже в еженедельном режиме.
Все участники собрания жильцов Камышенских переулков, где 9 августа присутствовал корреспондент «НН», озвучивали свои претензии. «У нас с соседом разница в оценке 2 миллиона, хотя участки одинаковые, дома одинаковые и по площади, и по году постройки, - негодует владелица дома в 4-м Камышенском переулке Татьяна Ситникова. – Ему посчитали 4400, мне 2200. Говорили, что баня и гараж не зарегистрированы. Я их зарегистрировала, они оценили баню в 8 тыс., гараж в 47, добавили убыток, сделали переоценку, но все равно получается 3800».
Многие деревянные, а особенно каркасно-засыпные дома старой постройки, по нормативам БТИ давно уже являются аварийными и их стоимость должна стремиться к нулю. Эти нюансы, по мнению специалистов МКУ «УДС», не всегда учитываются компаниями, которые делают для них альтернативную оценку.
«Отсюда недоразумения – собственникам кажется, что мэрия устанавливает цены, а мы в свою очередь вынуждены каждые полгода заказывать новую оценку и знакомить правообладателей недвижимого имущества с новыми отчетами, чтобы соблюсти все требования законодательства», - говорит Станислав Хан.
На данный момент в Октябрьском райсуде Новосибирска находятся на рассмотрении 23 дела по искам мэрии к гражданам, которые не желают покидать свои дома, оказавшиеся в зоне строительств. Два из них мэрия уже выиграла в первой инстанции. Еще порядка 11 случаев, по оценке специалистов ГУБО, являются «потенциально судебными» - собственники не идут на компромисс, и МКУ «Управление дорожного строительства» ждет наступления законного срока для подачи искового заявления –один год с момента вручения уведомления о сносе дома.
Руководители мэрии выражают уверенность, что расселение состоится полностью в отведенные для этого сроки. «Время еще позволяет, успеем все проблемы решить», - заявил первый вице-мэр Андрей Ксензов 15 августа после очередного личного приема по поводу расселения жителей из зоны строительства третьего моста.
