Выше риски — ниже цена: как выбрать квартиру в новостройке

Смотрите также

Ночной Новосибирск: светящиеся небоскрёбы, белые львы и свой Биг-Бен

Как купить квартиру в новостройке и не обмануться в своих ожиданиях — в этом вопросе «Новосибирским новостям» помог разобраться брокер агентства недвижимости «Жилфонд» Данил Сороковых.

Вероника Иванова

12:57, 20 февраля 2023

Вероника Иванова: Данил, как приобрести жильё и не обмануться прекрасными предложениями в отделе продаж? Как человеку проверить, какие объекты будут перед его домом, запланирована ли школа или детский сад?

Данил Сороковых: Безусловно, в договоре будет указано только то, что относится к вашей купленной квартире. Благоустройство территории, нахождение рядом с вашим будущим домом детских садов, школ, бассейнов в договоре застройщиком не указываются. Это он красиво расписывает в своих буклетах и показывает, как это будет выглядеть в будущем. 

Сильно зависит от того, насколько грандиозный этот проект. То есть либо мы говорим о какой-то точечной застройке, где стоит один дом и где в принципе нельзя вместить все красоты, либо говорим о том, что это полноценный жилой комплекс, состоящий из множества домов. И вся эта благоустроенная территория будет построена только по завершении всего комплекса или небольшими этапами. Даже просто асфальтированные дороги появятся позже, потому что их разобьют машины, подвозящие стройматериалы. Поэтому существует временная дорога.

Данил Сороковых. Скриншот: видео nsknews.info

Вероника Иванова: Давайте рассмотрим такой вариант, что есть предложение, заинтересовавшее нас, в микрорайоне, который будет полностью завершён через несколько лет. Как понять, что застройщик действительно тебе обязан, на что обратить внимание? Может быть, ещё в каких-то документах что-то можно почерпнуть и зафиксировать?

Данил Сороковых: Наверное, стоит начать с того, чтобы оценить самого застройщика. Понять, кто он, какие проекты делал до этого времени, насколько они были реализованы полноценно. Что касается документов. Безусловно, существует градостроительный план застройки, но он делается на какой-то промежуток времени. И через это время план может быть изменён, в него будут внесены какие-то корректировки. Также есть категории земель. Исходя из категорий на этом земельном участке может быть построено то или иное здание. Либо это многоквартирный дом, либо земельный участок зарезервирован под строительство школы, детского сада.

Если мы говорим о частных детских садах, то они могут быть построены быстрее — финансирование будет происходить за счёт коммерческих организаций, а не государства.

Вероника Иванова: Данил, расскажите, что за зверь такой — проектная декларация, которую часто размещают на сайте застройщика. На неё ссылаются в рекламных сообщениях.

Данил Сороковых: Покупателю нужно обязательно ознакомиться с проектной декларацией. Это официальный документ, который был согласован с мэрией. В нём сказано, что конкретно вот так будет построен жилой комплекс, такое благоустройство и такой-то период времени. Стройка — это живой организм, и там могут быть внесены какие-то изменения. Но глобальных отхождений без согласования с органами власти не произойдёт.

Вероника Иванова: Как оценить рекламные сообщения застройщика, всё ли действительно в его силах? Например, презентуют свой жилой комплекс за счёт будущей инфраструктуры, описывают наличие парка.

Данил Сороковых: Застройщика часто обязывают при согласовании объекта строительства обеспечить инфраструктуру, в том числе социальную, например, школу. Но школу застройщик возводит с финансированием государства. Здесь иногда бывают затыки в сроках постройки. То есть планировали к 2025 году, а из-за задержек финансирования это дело сдвинулось.

Фото: nsknews.info

Либо застройку жилого комплекса могут согласовать с благоустройством парка. Эта земля может не принадлежать застройщику или быть в аренде, а может быть дана для улучшения атмосферы, качества жизни людей, которые приобретут там недвижимость.

Проект и рекламный буклет — это немножко разные вещи. 

Чаще всего органы власти рекомендуют прописать обязательства, но как фактически это будет реализовано — под вопросом.

Если хочется, чтобы всё было красиво и уже благоустроено, то нужно покупать квартиру в последних домах уже готового ЖК. Если хотим получить максимальную выгоду и максимально низкую стоимость объекта, тогда можно купить в первом доме, когда ещё непонятны ни инфраструктура, ни благоустройство. Но быть готовым к тому, что придётся несколько лет жить в неудобствах.

Вероника Иванова: На что ориентироваться покупателю, кроме документов?

Данил Сороковых: Повторюсь, что при покупке новостройки надо в первую очередь обращать внимание на то, кто это делает. Или мы смотрим компанию с многолетним опытом, которая сделала больше 30 проектов, или покупаем у какого-то нового застройщика, у которого один-два дома. В последнем случае риски увеличиваются, но уменьшается стоимость. Чем более предсказуемый результат, тем дороже. 

Покупка в новостройке — это инвестиционный проект, который может полностью оправдать ожидания, а может и не оправдать. Существует единый портал «ДОМ.РФ», который ведёт статистику всех застройщиков. Есть много факторов, которые влияют на рейтинг. Это сроки стройки, сданные объекты, претензии по качеству уже готовых жилых комплексов. Полномасштабный статистический портал, на котором можно посмотреть своего будущего застройщика.

Вероника Иванова и Данил Сороковых. Скриншот: видео nsknews.info

Вероника Иванова: Презентуют, например, видовую квартиру. Но за время стройки может что-то измениться, произойти перезонирование. Как в этом случае обезопасить себя, например, от многоэтажки окно в окно?

Данил Сороковых: Стопроцентной гарантии вам никто не даст. Ни в каких документах не будет написана даже категория земель, которые рядом — пустырь или парковка. Максимальной гарантией будет купить квартиру в новом жилом комплексе, немного удалённом от города, где много простора и нет никакой необходимости близко строить ещё один дом. А если мы купим квартиру в центре города, то там возможны такие изменения. Всё ещё зависит от того, что находится у вас под окнами. Если это школа, то её не снесут. А если это коммерческая недвижимость, то собственник может её продать, а новый — поменять категорию и построить что-то другое.

Вероника Иванова: А тенденции какие?

Данил Сороковых: Я в сфере недвижимости семь лет. Безусловно, на рынке складываются положительные тенденции. Если смотреть экономжильё, то раньше это были однотипные дома с простыми планировками, с малопригодной территорией. Сейчас застройщики стремятся повысить комфорт для своих покупателей. Даже потратив небольшие деньги, человек хочет получить комфорт.

Вероника Иванова: Какую роль может сыграть риелтор в процессе выбора объекта?

Данил Сороковых: При обращении в агентство недвижимости или напрямую к застройщику нужно воспринимать не только то, что они проговаривают, но и то, что будет указано в вашем конечном договоре долевого участия. Отдел продаж застройщика будет рассказывать, как хорошо в их жилом комплексе и как прекрасно всё будет сделано. Если вы обращаетесь в стороннюю организацию, например, в агентство недвижимости, то там могут представить несколько конкурентных жилых комплексов и подчеркнуть плюсы и минусы каждого. 

Всегда есть нюансы, с которыми будущий покупатель будет вынужден мириться. Но лучше, если он услышит их до покупки и осознанно примет решение.

Полную версию интервью смотрите в этом видео:

#Городское телевидение #Дом в городе #Строительство #Жилье #Недвижимость